Det er hett på boligmarkedet i januar. Mediene melder om ville budrunder. Prisveksten i Oslo er spesielt høy.
– Renta og mangel på nybygging i visse områder som Oslo, er de viktigste faktorene som driver boligprisene i dag, sier forskningssjef Erling Røed Larsen på Housing Lab ved OsloMet. Housing Lab er et nasjonalt senter for boligforskning.
Hvorfor stiger boligprisene?
For å forstå boligprisene må vi dele inn i de faktorene som har betydning blant kjøpere og som påvirker kjøpernes økonomi, altså etterspørselssiden.
– I tillegg må vi se på de faktorene som finnes blant selgerne og som påvirker selgernes økonomi, altså tilbudssiden, sier han.
Men, det er mer komplekst enn som så, påpeker Røed Larsen.
– Boligmarkedet er et marked som påvirkes av mange forhold – og som derfor er uhyre komplekst. På etterspørselssiden er de viktigste korttidsfaktorene bak utviklingen i boligprisene: rente, inntekt og arbeidsledighet.
På lengre sikt, derimot, vil forskjellige faktorer spille inn, forklarer Røed Larsen, som for eksempel oljepris og oljeinvesteringer, befolkningssammensetningen (andel single, andel eldre, antall barn i husholdningene) og preferansene for å bo sentralt, det som kalles caffè latte-faktoren.
Hva bestemmer boligbyggingen?
Forskningssjefen understreker at det som påvirker hvor mange boliger som bygges, er det arealet som det er fysisk mulig å bygge bolig. Utbyggere kan ikke bygge der grunnen er dårlig, vinkelen bratt eller der vi har bestemt at det skal være friluftsområder som for eksempel Marka i Oslo.
Noe av det viktigste som kan gjøres for boligulikheten i Norge akkurat nå, er å bygge mer i Oslo.– Erling Røed Larsen
Forskningen viser at folk i utgangspunktet er positive til at byene skal vokse – så lenge de ikke vokser akkurat der de selv bor. Dette fenomenet er så utbredt og så kjent fra så mange land at det har fått et navn: NIMBY - Not In My Back Yard.
Det innebærer at det oppstår protester og motstand mot nærmest ethvert nybyggingsprosjekt. Dette betyr igjen at de politiske myndigheters vilje til å la seg overtale av protestene eller å tillate bygging, er viktig for å forstå tilbudssiden.
Byråkratenes evne og vilje til å omregulere spiller også inn. Det ser ut som om det er store forskjeller mellom kommunene både når det gjelder mengde av fristilling av byggeklare sentrale tomter og tiden det tar å fristille dem, ifølge Røed Larsen.
Hvorfor øker prisene så mye i Oslo?
– Siden renten er felles over hele landet, kan renten ikke forklare regionale prisforskjeller. Noe som er likt, kan ikke forklare forskjeller.
– For å forklare regionale prisforskjeller, må vi derfor se på regionale faktorer. I Oslo er det i dag et akutt misforhold mellom hvor mange som ønsker å bo der og hvor mange boliger det er der, sier han.
Prisveksten er altså et resultat av en samvirkning mellom mange som drømmer om bolig i Oslo og for lite boligbygging.
Hva skjer når det bygges for lite?
– Når flere ønsker å bo i Oslo, og det ikke vært bygget så mange boliger i Oslo de siste årene, da blir det kamp om boligene. Og den kampen presser opp prisene, sier han.
I Oslo har denne kampen blitt så sterk at Sykepleierindeksen til Eiendomsverdi nylig viste at nyutdannede sykepleiere bare kan få kjøpt 3 prosent av boligene som er til salgs. I Bergen er andelen mer enn 10 ganger så høy.
Hva kan gjøres for å stagge boligprisveksten i Oslo?
– Det må rett og slett bygges mer, sier Røed Larsen.
Hvis det bygges mer, blir kampen om boligene svekket.– Erling Røed Larsen
– Men hvordan få til å bygge mer? En må legge press på byråkrater og politikere slik at det omreguleres mer og raskere og tilrettelegges for fristilling av byggeklare, sentrale tomter.
– Ingenting løses uten politisk vilje og byråkratisk evne til å øke byggetakten. En kan kanskje ønske seg en annen utvikling, eller forsøke å trylle med grep på etterspørselssiden, men erfaringen viser at det er å gi mer egenkapital til dem som allerede eier bolig i Oslo.
– Noe av det viktigste som kan gjøres for boligulikheten i Norge akkurat nå, er å bygge mer i Oslo.
Hvordan bremser boligbygging prisgaloppen?
– Hvis det bygges mer, blir kampen om boligene svekket, for da blir det flere boliger å slåss om. Prisveksten vil avta – kanskje kan prisene til og med falle.
Housing Lab har beregnet at hvis det bygges 10 000 boliger i Oslo, og rente og inntekt holdes uendret, vil boligprisene falle med 10 prosent. Da kan flere sykepleiere kjøpe boliger.
Hva med en eiendomsskatt på bolig nummer to?
Noen politikere tar til orde for en eiendomsskatt på sekundærbolig. På den måten håper de å begrense at boligspekulanter driver opp boligprisene.
Røed Larsen sier det er mulig å prøve å redusere etterspørselssiden ved å gjøre det vanskelig for visse kjøpere å kjøpe. Men han tviler på om det er veien å gå.
Hvis antallet boliger i Oslo er 330 000, blir det ikke flere boliger av denne typen etterspørselsrestriksjoner, det blir bare en annerledes sammensetning av eierne. Det vil fremdeles være 330 000 boliger, forklarer han.
Ingenting løses uten politisk vilje og byråkratisk evne til å øke byggetakten.– Erling Røed Larsen
– Det løser ikke problemet med at stadig flere ønsker å bo i Oslo, sier han.
– Det foretrukne er trolig å angripe problemet ved roten. Problemet er at det er for få boliger i Oslo. Da er nok den beste løsningen å bygge flere boliger.
Hvorfor vil folk bo i byene?
– Urbaniseringstendenser er skapt av den fordelen det gir å bo nært sentrum i store arbeidsmarkeder. På fagspråket kaller vi dette agglomerasjonsgevinster, og de inkluderer de gevinstene som både arbeidsgivere og arbeidstakere finner når det er mange av begge.
Da kan en arbeidsgivers behov lettere dekkes av en arbeidstakers ferdigheter. Derfor finner vi over hele verden at lønningene er høyere desto større arbeidsmarkedet er, altså i de store byene, ifølge forskningssjefen.
– I tillegg kommer det at mange mennesker simpelthen liker å være rundt mange andre mennesker. Det er dette som er caffè latte-effekten. Folk liker det urbane, og har betalingsvillighet for nærhet til teatre, folkeliv, uteliv og byliv.
Det er også gunstig for økonomien at folk samler seg sammen i byer, påpeker Røed Larsen.
Forskning viser at hadde byer som New York og San Fransisco hatt byggereguleringer og bygget boliger som de gjør i resten av USA, ville også bruttonasjonalproduktet økt betydelig.
